Російське повномасштабне вторгнення показало, наскільки вразливою є житлова система нашої країни. У процесі масового переміщення людей виявилося, що у громад критично не вистачає житла для розселення. І поки у світі активно просувається ідея доступного соціального та тимчасового житла, в Україні прихистком подекуди слугують школи, спортивні зали та будинки культури. 

Команда програми «Transparent cities/Прозорі міста» дослідила, чому важливо інвестувати у розбудову соціального житла вже зараз, та як світовий досвід може допомогти у подоланні житлової кризи. 

Що таке «соціальне житло»?

Це державний житловий актив, що надається в оренду за доступною ціною. Будь-яка людина, яка потребує соціальної підтримки з боку держави, може претендувати на таке житло.

Ціна оренди може бути прив’язана до різних показників — доходу претендента, середньої ринкової ціни за оренду, а також від характеристик житла та витратності його утримання. Особливістю соціального житла є те, що воно не підлягає приватизації (як це було після розвалу СРСР), продажу, чи передачі у заставу з боку орендаря. А терміни користування чітко фіксуються у договорі.

Історично масове соціальне житло з’явилося наприкінці ХІХ століття в Європі для вирішення гострих соціальних проблем. Бум будівництва припав на завершення Другої світової війни як відповідь на глобальну житлову кризу.

Один з найстаріших в світі комплексів соціального житла в Аусбурзі — Німеччина, 1928. Фото: Getty Images

Основною формою соціального житла в повоєнній Європі була довгострокова оренда за доступною ціною. Для сімей формувалися спеціальні «списки очікування», схожі до квартирних черг у пострадянському просторі. З багатьма варіаціями така форма відносин дотепер актуальна у різних країнах.

Як це працює у світі зараз?

Після Другої світової війни масове будівництво соціального житла допомогло забезпечити багато людей недорогим житлом та простимулювати післявоєнне відновлення. Воно також вплинуло на боротьбу з наслідками урбанізації, поширення злочинності та різних хвороб.

На сьогодні соціальне житло є традиційним для багатьох країн способом забезпечувати житлові потреби людей з низькими доходами. Воно одночасно спрямоване на розв’язання різних суспільних проблем: від боротьби з бездомністю до зменшення майнової нерівності. 

Зокрема, ця сфера добре розвинена у світі через механізми неприбуткової оренди. Наприклад, в Угорщині, Нідерландах, Фінляндії, Сполученому королівстві сектор оренди соціального житла становить понад 50% серед усього житла, що орендується. У великих містах ця частка є ще більшою.

Соціальне житло в Льовені, Бельгія. Фото: Jeroen Verrecht

Відень — одна з найбільш розвинених у сфері соціального житла європейських столиць. На користування житлом тут можуть претендувати не лише вразливі категорії населення, а й люди з високими доходами. Водночас орендна ціна може варіюватися залежно від доходу орендаря. За суспільний кошт у місті активно будують нові житлові комплекси, а здають соціальне житло різні організації: приватні провайдери, житлові кооперативи, комунальні підприємства. Контракти на оренду укладають здебільшого довгострокові, а саме житло можна приватизувати лише за ринковою ціною.

Соціальне житло у Відні, Австрія. Фото: Manfred Seidl

Крім державних інституцій та місцевої влади, соціальне житло часто перебуває на балансі неприбуткових агенцій оренди, а також житлових асоціацій чи прибуткових агенцій, яким держава відшкодовує вартість оренди за доступною ціною. До створення соціального житла залучаються приватні будівельні девелоперські компанії.

Загалом сфера соціального житла працює за ринковою логікою, а тому вигідна для бізнесу. Муніципалітети ефективно користуються своїми активами: наприклад, скуповують нерухомість у приватних компаній, кладуть під заставу у банк землю, приватизують житло, а за виручені кошти викуповують нові об’єкти. 

Крім цього, будівництво соціального житла має мультиплікаційний ефект для економіки, тобто: стимулює ринок будівництва та будівельних матеріалів, створює робочі місця тощо. Так, ініціативи «Доступного житла» в Нью-Йорку у 2011-2015 роках створили близько 330 тисяч нових робочих місць.

У країнах Європейського Союзу розбудова об'єктів соціального житла активно підтримується. Наприклад, Європейський інвестиційний банк виділяє кошти на тепломодернізацію будівель та кредитування неприбуткових агенцій оренди. Кошти також виділяються і в межах Європейського зеленого курсу, фондів політики згуртованості та регіональної політики, інвестиційної політики ЄС.

Перспективи розвитку соціального житла в Україні

Виправити ситуацію з житлом у короткостроковій перспективі — надскладно. Європейське соціальне житло — це результат довгострокових та послідовних політик, які впроваджували роками. На противагу, в Україні кількість соціального житла низька, а сфера — роками критично недофінансована. 

Російське вторгнення в Україну загострило необхідність реформувати житлову сферу. Мільйони людей, які переїхали в пошуках більш безпечного місця, знайшли притулок у приміщеннях, які не є повноцінним житлом. 

Погіршує ситуацію попередній курс держави на заохочення приватної власності.  Житло, яке дісталось у спадок від СРСР, було приватизовано у 1990-тих. Житлові політики роками зводилися до прямої передачі квартир новим власникам, покриття іпотеки чи часткового відшкодування ціни. Більшість державних та муніципальних програм були спрямовані на субсидування власності, а не доступної оренди.

Однак наразі в України є можливості збільшити об’єми соціального житла принаймні для найбільш вразливих категорій громадян — наприклад, для тих, хто втратив свої домівки внаслідок російського вторгнення.

Уже зараз з’являються проєкти державно-приватного партнерства у сфері соціального житла. Так, благодійний фонд Hope UA шукає інвесторів для фінансування проєкту соціального житла у Львівській області, а держава виділяє ділянки для будівництва. В Івано-Франківській області заплановане спільне з міжнародними партнерами будівництво мікрорайону соціального житла для переселенців. 

Проєкт соціального житла у Львівській області / Фото: Hope UA

Джерелом для наповнення соціального житла також може стати майно, вилучене в громадян росії і білорусі, та колаборантів. Значну кількість покинутого та безхазяйного житлового фонду можна модернізувати та передати у відповідні фонди для забезпечення житлових потреб. Кошти міжнародної технічної допомоги та агенцій розвитку також можна спрямовувати для розбудови соціального житла. 

Такі кроки виправдані, адже саме житло є однією з ключових потреб вимушених переселенців, згідно з опитуванням Міжнародної організації міграції ООН. Попри варіативність можливих джерел надходження, в основі будівництва та купівлі соціального житла має бути саме зміна підходів у житловій політиці. Наявні житлові програми необхідно переглянути та нарешті почати наповнювати житлові фонди з державного та муніципальних бюджетів. 

Побудова соціального житла має стати складовою комплексної справедливої житлової політики, формування прозорих ринків, доступного житла та стійких міських спільнот. Це включатиме і заходи, спрямовані на виведення ринку оренди житла з тіні, реформування оподаткування житла, зміни загальних підходів у містобудуванні та геопросторовому розвитку, адаптації до кліматичних викликів. 

Сьогодні в України є всі шанси побудувати більш ефективну та справедливу житлову політику, з урахуванням кращого досвіду європейських країн.

Джерело: Рубрика.