Війна змушує українців полишати свої домівки й переміщуватися у відносно більш безпечні регіони. Це стається як через втрату житла, так і через бажання захистити себе і свої родини. Згідно з оцінками Міжнародної організації міграції, вже понад 8 мільйонів людей в Україні мали досвід внутрішнього переміщення.

Найперше, чого люди потребують на новому місці — це житло, і найчастіше зараз йдеться про його оренду. Тож не дивно, що центральні й західні регіони нашої країни мають суттєво підвищений попит на оренду квартир та будинків — адже саме туди їдуть люди зі сходу і півдня, де пролягає лінія фронту.

Саме через великий попит ціни на житло подекуди зросли на більш ніж 200% як порівняти з довоєнним періодом. Найбільше — в західному регіоні країни, який вже став прихистком для близько 2,5 млн внутрішніх переселенців. 

Так не повинно бути, адже забезпечення людей житлом є базовою потребою, а сплачувати космічні суми за орендоване житло не всі мають змогу. Тож маємо ситуацію: ринок дестабілізував рівень цін в певних регіонах і держава має можливість врегулювати цю ситуацію. Та як це зробити правильно?

Команда «Transparent cities/Прозорі міста» проаналізувала міжнародний досвід регулювання цін на оренду та його ефектів, а також ризики, пов’язані з державним втручанням та запропонувала механізми розумного застосування таких політик.

Зараз в Україні немає дієвих механізмів контролю цін на оренду органами місцевої та центральної влади. А спроби деяких голів громад впливати на орендодавців (наприклад, в Івано-Франківську чи Луцьку) є нічим іншим як моральним тиском. Юридично ж, навіть Бюро економічної безпеки, Національна поліція, Держпродспоживслужба, Державна фіскальна служба чи інші органи не можуть притягти до відповідальності за завищення цін.

Водночас більша частина українського ринку оренди житла є тіньовою (від 70% до 90% за даними Мінрегіону). Тож будь-яке нове регулювання лише мотивуватиме орендодавців не підписувати формальні контракти та уникати сплати податків. 

Проте є варіанти, як держава може допомогти:

• Запровадити мораторій на підвищення ціни на оренду, замороження її на рівні станом на 24 лютого 2022 року.
• Прив’язати ріст цін на оренду житла до кількісних показників (ріст інфляції, податків тощо). 
• Ввести граничні ціни на оренду житла з урахуванням індивідуальних характеристик: розташування, площа, стан. 
• Створити сектор публічного, соціального житла для здачі в оренду громадянам, які втратили домівку. 

Усі вони можуть варіюватися на регіональному рівні і залежно від типу житла, адже потреба втручатися в роботу ринку оренди житла різна. Наприклад, у Києві ціни суттєво знизились, тож у цьому регіоні державі нема потреби втручатися. Або ж сегмент люксового житла: для споживачів з високим рівнем доходів теж таке регулювання не потрібне.

Ці методи вже були у міжнародному досвіді регуляторних політик. У кризові часи механізми регулювання цін на оренду житла застосовували і продовжують застосовувати багато країн світу. Наприклад, у Великій Британії під час Першої Світової війни ціни на оренду заморозили на довоєнному рівні, а дерегуляцію ринку провели лише в 1989 році. У Канаді та США в часи Великої Депресії та енергетичної кризи 1970-х ціни на оренду регулювалися нерівномірно різними штатами, провінціями, а не на федеральному рівні. 

А станом на 2021 рік, згідно з даними ОЕСР, регулювання ціни на оренду житла в різних форматах (на національному чи регіональному рівнях) існувало в понад 20 країнах світу. 

Якщо подивитись на економічний вплив регулювання орендних цін, то найменш ефективним з точки зору економічної літератури є їх замороження. Більш прийнятний варіант — прив’язка цін в контрактах до інфляційних показників, або ж встановлення верхніх граничних меж орендних цін. 

Сьогодні можливості держави регулювати ринок оренди має багато викликів. Саме тому регулювання оренди житла має бути стриманим та диференційованим за територіями й типами житла.

Детальніше — у аналітичній записці нижче.