Протягом війни законодавство, що регулює земельні відносини в Україні, динамічно змінюється. Ця тема є особливо актуальною для територіальних громад. Що робити, якщо закінчився строк дії договору оренди землі? Чи потрібно реєструвати права оренди земельних ділянок у Державному реєстрі?
Команда «Transparent Cities/Прозорі міста» (Transparency International Ukraine) отримала багато питань від учасників воркшопу, який ми проводилиу співпраці з Всеукраїнською асоціацією органів місцевого самоврядування «Асоціація об’єднаних територіальних громад»: «Як забезпечити прозоре землекористування в умовах війни?». Тож наші експерти підготували відповіді на найпоширеніші запитання від учасників.
Який порядок поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, строк оренди яких закінчився?
Завдяки Закону № 2145-IX, який набув чинності 07.04.2022 року, договори оренди землі с/г призначення, строк дії яких закінчився в період після введення воєнного стану до 19.11.2022 року — вважаються поновленими на один рік. Таке поновлення відбулось без волевиявлення сторін, укладення угод, внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (підпункт 1 пункту 27 Розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України).
Втім, із набуттям чинності Закону №2698-IX, яка відбулась 19 листопада 2022 року, відновлено довоєнну систему оформлення прав оренди земельних ділянок. Договори, які після введення воєнного стану вже були поновлені, продовжують діяти протягом року з моменту їх закінчення. Але для поновлення договорів, строк дії яких закінчився 19 листопада 2022 року і пізніше — варто дотримуватися загального порядку поновлення відносин оренди. Зокрема, враховувати переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк, який передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Важливо! Реєстрація будь-яких договорів оренди, суборенди, емфітевзису, про передачу прав на землекористування щодо земельних ділянок військовими адміністраціями з усіма особливостями таких договорів припиняється з моменту відновлення функціонування Державного земельного кадастру.
Чи можливо передавати земельну ділянку в оренду громадянам (не ФОП) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва?
Закони України №2247-IX, №2145-IX, №2698-IX, які регулюють особливості земельних відносин у період воєнного стану, не містять визначення кола орендарів ділянок для такої мети, тому керуватися потрібно чинним законодавством. Оскільки ведення товарного сільськогосподарського виробництва передбачає отримання прибутку, орендарем має бути фізична особа-підприємець із відповідним кодом економічної діяльності або юридична особа.
Чи можливо під час дії воєнного стану надавати дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки приватної власності?
Зміна цільового призначення земельної ділянки (далі — ЦП ЗД) приватної власності під час дії воєнного стану допускається, оскільки Законами №2145-IX від 24.03.2022 року, №2247-IX від 12.05.2022 року та №2698-IX від 19.10.2022 року заборон щодо такої зміни не передбачено. Разом із тим, питання щодо надання саме дозволу на зміну ЦП ЗД не є актуальним, з огляду на чинне правове регулювання ЦП ЗД: так, для розроблення проєкту землеустрою щодо зміни ЦП ЗД приватний власник ділянки не потребує рішення (дозволу) від органів державної влади або органів місцевого самоврядування (частина 6 статті 20 ЗК України). Місцеві ради/державні адміністрації затверджують вже розроблений проєкт зміни ЦП ЗД в місячний строк з дня його отримання (див. Роз'яснення Мін’юсту).
Чи можлива зміна цільового призначення земельної ділянки "інше с/г призначення" (під нерухомим майном) на іншу категорію, наприклад, транспорт?
Так, через розроблення проєкту землеустрою на підставі розробленої містобудівної документації місцевого рівня, з подальшим затвердженням проєкту рішенням сесії ради. Обов'язковою передумовою такої зміни є функціонування Державного земельного кадастру. У разі, якщо його функціонування буде призупинено, то будуть діяти обмеження, передбачені підпунктом "б" підпункту 11 пункту 27 Розділу Х “Перехідні положення” ЗК України.
Чи потрібно реєструвати право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі на договори оренди комунальної власності, які укладені на 1 рік?
Так, за вимогами Закону №2698-IX від 19.10.2022 року, поновлено реєстрацію прав оренди земельних ділянок у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. У разі якщо ЗД буде передана в оренду в період, коли не функціонуватиме Державний земельний кадастр, то орендар буде зобов'язаний подати заяву про державну реєстрацію права оренди протягом 2 місяців з дня відновлення роботи Державного земельного кадастру. Якщо протягом 3 місяців договір оренди не буде зареєстровано, то він вважатиметься припиненим.
Чи може третя особа виготовляти за свій рахунок технічну документацію?
Відповідно до Закону № 2145-IX від 24.03.2022 року, формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельні ділянки в оренду. Вимог щодо джерела фінансування такої розробки Законом не встановлено. У статті 67 Закону України "Про землеустрій" передбачається можливість фінансування робіт з землеустрою за кошти юридичних осіб, громадян та інших джерел, не заборонених законом. Окремо в цій статті міститься перелік робіт, які фінансуються з Державного бюджету.
Водночас для земель комунальної/державної власності орендодавцями земельних ділянок виступають місцеві ради, органи виконавчої влади. З огляду на це, рекомендується уникати випадків оплати третьою особою послуг, що надаються цим радам/органам як замовникам за договорами про виконання робіт із землеустрою. Стаття 54 Закону України "Про запобігання корупції" забороняє отримання від фізичних, юридичних осіб безоплатно грошові кошти або інше майно, нематеріальні активи, майнові переваги, пільги чи послуги, крім випадків, що прямо передбачені чинним законодавством.
Чи можна на період воєнного стану розробляти документацію, що передбачає безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність?
Підпункт 5 пункту 27 Розділу Х "Перехідні положення" ЗК України в редакції Закону № 2145-IX від 24.03.2022 року встановлює, що безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі, а також розроблення такої документації — заборонено.
Як забезпечити прозорість сфери землекористування в умовах воєнного стану?
Дотримуватися вимог Постанови КМУ №835 про набори даних, які підлягають оприлюдненню у формі відкритих даних. Органам місцевого самоврядування варто переходити від практики тотального закриття до обмеження конкретної критичної інформації. Наприклад, приймаючи рішення про оприлюднення інформації щодо оренди земельних ділянок, вкрай важливо уникати поширення інформації про переміщення, рух або розташування Збройних Сил України чи інших військових формувань (стаття 114-2 Кримінального кодексу України).
Натомість оприлюднення такого набору даних, як планові та фактичні показники сплати за договорами оренди комунальної власності сприятиме обізнаності громадян щодо наповнення місцевого бюджету, задовольнить їх право на доступ до публічної інформації.
Для визначення можливості обмеження доступу до інформації розроблено трискладовий тест за частиною 2 статті 6 Закону України «Про публічну інформацію», який варто застосовувати щодо публікації відкритих даних, зокрема і у сфері землекористування:
- визначити тип інформації — чи є вона конфіденційна, службова, таємна;
- визначити, чи запитувана інформація стосується інтересів національної безпеки, територіальної цілісності або громадського порядку, чи можливі заворушення або злочини при наданні доступу до запитуваної інформації, чи в інтересах охорони здоров`я населення обмеження;
- чи буде розголошенням запитуваної інформації завдана істотна шкода зазначеним інтересам, і якщо буде, то чи переважає шкода від оприлюднення такої інформації над суспільним інтересом в її отриманні.
Доступ до публічної інформації може бути обмежено лише в тому разі, якщо на всі три питання відповідь позитивна (п. 6.1 Постанови Пленуму ВАСУ від 29.09.2016 № 10).
Експерти програми «Transparent Cities/Прозорі міста» наголошують, що саме прозорість та підзвітність — це принципи, що гарантують ефективну роботу влади, особливо в період криз. Саме прозорість сфери землекористування дозволяє стратегічно планувати збереження природних та суспільно-цінних ресурсів, краще використовувати наявні інструменти регулювання податкових надходжень та контролю за розвитком громади, а також полегшує доступ до неприбуткового будівництва.